1. ¿Qué hacía usted en la propiedad?
El nivel de cuidado para mantener la propiedad segura que el dueño de la propiedad, asociación del condominio o asociación de dueños le deben a usted depende de lo que usted hiciera en la propiedad al momento de lastimarse. El dueño de la propiedad y la empresa de administración inmobiliaria deberían tomar suficientes medidas preventivas para evitar que el césped tenga huecos si:
a) Usted trabaja en una oficina que se encuentra en un edificio en la propiedad donde usted tropezó y cayó en el césped; o
b) Usted visita la propiedad para realizar negocios. Esto incluye ir al supermercado para comprar algo, reservar una habitación de hotel, ir a un centro comercial, ir a una estación de servicio, etc.; o
c) Usted visita a un amigo o familiar que trabaja en un negocio en la propiedad.
El dueño de la propiedad, la asociación de propietarios, la asociación del condominio y la empresa de administración inmobiliaria deben mantener el césped libre de huecos o publicar un aviso en caso de que sepan de la existencia de un hueco en el césped si:
a) Usted renta una casa o se queda en la casa de alguien en la propiedad; o
b) Usted visita a alguien (un amigo o familiar) que vive en el condominio, departamento o casa que es parte de la asociación.
En todos los casos anteriores, el dueño o la empresa de administración inmobiliaria deben publicar un aviso en caso de que sepan de la existencia de un hueco en el césped en su propiedad. Su caso tendrá mayores posibilidades de éxito si usted se encuentra en alguna de las categorías previas.
Su caso podría resultar más difícil si usted paseaba a su perro cuando se tropezó y cayó en un hueco en el césped de un vecino. Esto se debe a que su vecino puede argumentar que usted estaba en su propiedad sin autorización. Si usted paseaba a su perro y se lastimó en la propiedad de un vecino, su caso tendrá mayores posibilidades de éxito si su vecindad no cuenta con aceras. Por ejemplo, en Coconut Grove (Miami), Florida, existen muchas calles que no tienen aceras, y usted se ve obligado a pasear a su perro a veces en la propiedad de su vecino.
Si usted estaba en la propiedad sin autorización, el dueño de la propiedad, asociación de condominios, asociación de propietarios y empresa de administración inmobiliaria pueden decir que no tenían ninguna obligación de mantener su propiedad segura porque usted no debería haber estado allí. En Florida, el dueño de la propiedad o empresa de administración inmobiliaria no son responsables de sus daños (facturas médicas, dolor y sufrimiento, etc.) si usted entraba ilegalmente, a menos que ellos hayan hecho algo intencional que haya provocado sus lesiones. (Estatuto de Florida 768.075)
2. ¿Por qué caminaba usted por el césped?
El mejor caso para usted es aquel en que usted estaba caminando en el césped porque no había otro lugar por dónde caminar. Algunas veces, el área peatonal está mal diseñada y la acera llega a su fin, por lo que debe caminar sobre el césped. Esto ocasionará mayores posibilidades de éxito en su demanda por lesiones personales.
Si usted caminaba en el césped porque tomaba un atajo en lugar de caminar por la acera cercana, su caso resultará más difícil. Cuanto más lejos se encontrara la acera, mejor será su caso porque podrá argumentar que no tenía sentido caminar tanta distancia para llegar a una acera cuando fácilmente podía tomar un atajo a través del césped.
Cuando se tropieza y cae en un hueco en el césped, su caso tendrá mayores posibilidades de éxito si usted vive en un condominio y debe caminar por el césped para pasear a su perro. Esto se debe a que podría argumentar que no hay espacios en el área cercana donde pueda pasear a su perro, por lo que se vio “forzado” a utilizar el césped. También es de utilidad si el condominio publicita que el edificio es apto para mascotas, ya que usted podrá argumentar que un edificio apto para mascotas debería tener un área de césped donde pasear a su perro.
3. ¿Pudo ver el hueco antes de caer?
El mejor caso para usted es cuando usted no pudo ver el hueco debido a que estaba cubierto de hierba que estaba al mismo nivel que el resto del césped. Su argumento debería ser que no había nada que podía hacer para evitar el hueco porque era como una trampilla. Si el hueco no estaba cubierto de césped, el caso resultará más difícil. Si era razonable que usted viera el hueco en el césped si prestaba atención, entonces, su caso tendrá menores posibilidades de éxito. Si el hueco no estaba cubierto de césped descuidado, el mejor de los casos sería que usted diera vuelta en la esquina y no pudiera ver el hueco, por lo que se tropezó en él.
4. ¿Existieron testigos de la caída (o del momento inmediatamente posterior)?
Si bien no es un requisito para tener una demanda exitosa contra el dueño de la propiedad o la empresa de administración inmobiliaria, siempre es bueno contar con un testigo que haya visto la caída. Si tiene un testigo que lo haya visto caer, pídale que complete una declaración de testigos o una declaración jurada sobre la causa de su caída. Una declaración jurada es básicamente muy similar a la declaración de testigos, con la diferencia de que se hace ante un notario. Si el testigo no lo vio caer, pero lo vio en el suelo después de haber caído, pídale que complete una declaración jurada o declaración de testigos diciendo que lo vio en el suelo y que estaba justo al lado del hueco cubierto con césped descuidado (si fuera el caso).
Pídale al testigo que señale en la declaración jurada la profundidad del hueco. En general, cuanto más profundo sea el hueco, mejor, pero mientras que el hueco tenga una profundidad no razonable (digamos, unas pulgadas o más), con eso basta. Si usted estaba dolorido, la declaración de testigo o declaración jurada debería describir su dolor (por ejemplo, si estaba gritando o llorando). Esto podrá debilitar el argumento del dueño de la propiedad, de la asociación del condominio o de la empresa de administración inmobiliaria de que sus heridas no estaban relacionadas con el accidente porque usted no estaba dolorido en la escena del accidente. Obtenga la mayor cantidad posible de testigos.
Si usted llamó a los bomberos (paramédicos o ambulancia), también podrán ser testigos. En mi experiencia, si el empleado que lo vio en el césped es de una empresa de ambulancias privada en vez de un bombero del gobierno (estatal o municipal), es más probable que complete la declaración de testigos o la declaración jurada. Por ejemplo, he intentado hablar con algunos bomberos del condado de Miami-Dade después de una caída, y dudaban en firmar una declaración jurada. La buena noticia es que deben dar su testimonio en caso de que usted entable una demanda.
5. ¿Reportó usted el incidente?
Siempre debe reportar el accidente al dueño de la propiedad lo antes posible después del mismo. Si usted llamó a los bomberos o al 911 después de su caída, debería pedir los registros médicos, las facturas y la grabación de la llamada. Aunque no reporte el incidente al dueño de la propiedad o a la empresa de administración inmobiliaria, si llama al 911 o tiene testigos, es probable que con eso baste. Pero aun así, yo en su lugar reportaría el incidente al dueño de la propiedad cuanto antes.
6. ¿Otra persona sabía del hueco antes de que usted cayera?
Usted puede argumentar que el dueño de la propiedad, la asociación del condominio o la empresa de administración inmobiliaria sabían del hueco en el césped antes de su caída, ya que los huecos no aparecen de la noche a la mañana. Pero de más ayuda será si usted encuentra testigos que firmen una declaración jurada diciendo que sabían que el hueco estaba ahí mucho tiempo – o algún tiempo – antes de su caída. Es aún mejor para su caso si los testigos – o alguien que conozcan – hubieran reportado el hueco al dueño, asociación del condominio o empresa de mantenimiento antes de su caída. Esta notificación puede haber sido verbal o, mejor aún, escrita en un correo electrónico, fax o carta.
7. Si usted había caminado por esa área antes.
Cuanto más haya caminado antes de su caída por el área donde estaba el hueco en el césped, peor será para su caso. Esto se debe a que el dueño de la propiedad, la asociación de propietarios o la empresa de mantenimiento pueden argumentar que usted sabía o debería haber sabido del hueco antes de caerse. Pero aunque usted supiera del hueco previo a su caída, aún podría tener éxito en su demanda por lesiones personales.
8. ¿Su tropezón y caída en el hueco causaron heridas graves?
Como puede imaginar, la gravedad de sus heridas tiene un impacto importante en el valor del caso. Si tiene facturas médicas elevadas o ha perdido parte de su sueldo y ha pasado por gran dolor y sufrimiento, podría tener un caso muy fuerte. Si tiene heridas menores, como moretones o dolor que pasan, es posible que ningún abogado tome su caso.
9. ¿Está disponible algún seguro?
Aun cuando el dueño de la propiedad, la asociación de condominios, la asociación de propietarios o el negocio tuvieran la culpa, e incluso cuando usted estuviera muy lastimado, siempre es mejor que tengan un seguro para cubrir los gastos de sus heridas. La buena noticia es que la mayoría de las veces, los dueños de propiedades, empresas de mantenimiento y asociaciones de condominios o propietarios tienen como mínimo 1 millón de dólares de seguros que cubrirán sus facturas médicas, sus ingresos perdidos, y su dolor y sufrimiento. Puede averiguar si tanto la empresa de administración inmobiliaria como el dueño poseen un seguro, enviándoles una carta donde solicite la información de su seguro. En Florida, la aseguradora del dueño de la propiedad o de la empresa de administración inmobiliaria debe responder su solicitud escrita de información. (Vea el Estatuto de Florida 627.4137)
Tenga en cuenta que todavía debe probar que el dueño de la propiedad tuvo la culpa por no cubrir el hueco en el césped y que usted está gravemente herido por haberse tropezado en él.
Si la aseguradora del dueño de la propiedad, empresa de administración inmobiliaria o empresa de paisajismo le dicen que no son responsables de sus heridas, podría aún tener un buen caso. A menudo, la aseguradora rechaza el reclamo (por lesiones) de alguien y cierra el caso, esperando que la persona herida se rinda. ¡Las aseguradoras ahorran mil millones de dólares cada año de esta manera!
Como puede ver, existen muchos factores a la hora de decidir si puede presentar una demanda por lesiones personales al haberse tropezado y caído en un hueco en el césped.
¿Existen otras cosas importantes que ayudan a determinar si puede presentar una demanda por lesiones personales si se tropieza y cae en un hueco en el césped?